Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces

Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o Fideicomiso de Bienes Raíces, más conocido por su acrónimo FIBRA, es un fideicomisos que se emplea para fomentar la inversión en bienes raíces al colocar Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en una bolsa de valores reconocida en México, como lo es Bolsa Mexicana de Valores o la Bolsa Institucional de Valores.

Definición

Fideicomisos que conforme a los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de México tienen como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.

Objetivo

Su objetivo es fomentar y estimular el desarrollo del mercado inmobiliario en México ofreciendo diversificación de inversión en una cartera de inmuebles minimizando riesgos, e integrar a pequeños, medianos y grandes inversionistas, extranjeros, nacionales, particulares e institucionales en inversiones y proyectos de gran escala.

Tipos de FIBRA

Para TMSourcing los Desarrollos Inmobiliario tienen tres etapas:

Fase	Descripción	Plusvalía	Utilidades derivadas de rentas
Desarrolladores	Los desarrolladores eligen terreno, realizan mejoras con su capital y realizan el proyecto hasta el momento en el que las Instituciones Financieras se sienten cómodas compartiendo el riesgo que los socios tomaron.	Alta	Baja
Crédito Puente	Generalmente una vez que se tienen las licencias y permisos, las Instituciones Financieras toman, al dar un crédito parte del riesgo de los socios.	Media, ya que se comparte con las Instituciones Financieras	Media, ya que se comparte con las Instituciones Financieras
Rentas	Los inmuebles ya estabilizados son rentados y se obtiene un rendimiento	Baja	Alta

Por su tipo de negocios hay dos tipos de FIBRAS:

A) De Desarrollo, tienen como fin la adquisición en una etapa temprana o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.

B) De Flujos o Rentas, tienen como fin la adquisición en una etapa madura o estable en flujos bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.

Partes

Las partes involucradas son:

Fideicomitente, aporta los inmuebles al fideicomiso.
Fideicomisario o beneficiario del fideicomiso, son los tenedores de los CBFI, es decir el gran público inversionista.
Fiduciario, es la institución de crédito que tiene encargo de los inmuebles, la responsabilidad de vigilar el cobro de las rentas y el pago de los flujos generados.
Comité Técnico es un grupo de personas que representan a los fideicomitentes y toma las decisiones sobre la administración del patrimonio del fideicomiso.
Administrador del Fideicomiso, es responsable de recolectar las rentas, el mantenimiento de los inmuebles, etc.
Agente estructurador es la institución que lleva a cabo la estructura legal y financiera del fideicomiso.
Intermediario colocador es la institución que realiza la venta inicial o colocación de los certificados en el mercado de valores.
Representante común es la institución que representa a los tenedores de los certificados y distribuye los rendimientos a cada tenedor.

Inversionistas

Para TMSourcing las FIBRAS pueden tener los siguientes inversionistas:

Segmento	Tipo de FIBRA	Interes
Estudiante	Renta	Ahorro
El Ejecutivo Joven	Renta	Pago de estudios
Inversionistas Extranjeros	Renta / Desarrolladores	Inversión, protección y eficiencia fiscal
Con Actitud al Riesgo	Desarrolladores	Inversión, y eficiencia fiscal
Extranjeros Retirados	Renta	Un mercado en crecimiento
El Rentista Maduro	Renta	Inversión, protección y eficiencia fiscal
El Inversionista para el retiro	Renta	Inversión, protección y eficiencia fiscal
Nuestra Tía Abuela	Renta	Se convencen con los nietos o hijos
Ejecutivos	Renta	Debe tener la confianza de la familia y el dueño
Institucionales largo plazo	Renta / Desarrolladores	Inversión, protección y eficiencia fiscal
Tesorerías PYME	Renta	Inversión, y protección
Reservas PYME	Renta	Inversión, y protección
Desarrolladores	Desarrolladores	Inversión, y eficiencia fiscal

Regulación

La figura del fideicomiso está regulada en el Título Segundo, De las Operaciones de Crédito, capítulo V, sección primera, Del Fideicomiso, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), y debido a que las FIBRAS cuentan con estímulos fiscales se encuentran reguladas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (art. 187 y 188).

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios otorgan al tenedor el derecho de recibir por cada certificado una parte proporcional de los rendimientos generados por el arrendamiento y compra venta de los inmuebles que forman el patrimonio del fideicomiso también otorgan la posibilidad de obtener ganancias por la apreciación de los inmuebles.

Diferencia entre FIBRAS y CKDES

Para TMSourcing la diferencia entre estas dos figuras es:

	CKDES	FIBRAS
Objetivo	Desarrollar Proyectos	Adquisición o Construcción de bienes inmuebles, que se destinen al arrendamiento
Plazo	Definido	Indefinido
Garantías	Según proyecto	Sin garantía, similar a acciones
Tipo de valores emitidos	Capital, certificado bursátil amortizable	Capital, certificado bursátil no amortizable
Mercado Secundario	Mercado reconocido en México	Similar a acciones
Subordinación de Los Tenedores	Generalmente tiene preferencia los originadores	Similar a acciones
Calificación	No	No
Gobierno Corporativo	Si	Si
Eficiencia Fiscal aportación de Inmuebles	No	Si conforme al 187 y 188 LISR
Eficiencia Fiscal en la compraventa de los valores	No	Si conforme al 187 y 188 LISR
Distribución de ingresos del vehículo	Contingentes a los proyectos subyacentes	Distribuciones variables equivalentes al menos al 95% del resultado fiscal neto
Tipo de Inversión	Deuda o capital de Proyectos	Por menos 70% en Inmuebles
Tipo de Inversionistas	Super calificado	Gran Público Inversionista, mexicano y extranjero

Asociaciones Relacionadas

AMEFIBRA, Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias
AMIB, Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles, A.C.

Ejemplos de FIBRAS

FIBRA UNO (FUNO) —Primer FIBRA colocado en la BMV
FIBRA MTY (FMTY)
FIBRA DANHOS (DANHOS)
FIBRA MacQuarie (FIBRAMQ)
FIBRA HD (FIBRAHD)
FIBRA Plus (FPLUS)
FIBRA Terrafina (TERRA)
FIBRA Prologis (FIBRAPL)
FIBRA CFE (FCFE)
FIBRA INN (FINN)
FIBRA Hotel (FIHO)
FIBRA Shop (FSHOP)
Entre otras.

Referencias

Gonzalez Olhovich, Adolfo (2011). «¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?». Mundo Fiduciario. Consultado el 27 de marzo de 2011.

Gonzalez Olhovich, Adolfo (2012). «FIBRAS La Democratización del Negocio Inmobiliario». Mundo Fiduciario. Consultado el enero de 2012.

Gonzalez Olhovich, Adolfo y Jiménez Pons Rogelio (2011). «FIBRAS La Democratización del Negocio Inmobiliario». ICONOS CB Richards. Consultado el octubre de 2011.

Mexico, Inmuebles (Mexico). «Ley de Impuesto Sobre la Renta». N/A. Archivado desde el original el 11 de septiembre de 2011. Consultado el 27 de marzo de 2011.

Bibliografía

Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, México.
Ley de Impuesto Sobre la Renta, México.

Enlaces externos

AMEFIBRA Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias
AMIB Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles, A.C.
Bolsa Mexicana de Valores, FIBRAS.

Datos: Q5853980